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Warum das Investorenmodell die kommunalen Schulden nicht verschwinden lässt

Miete, Leasing und ÖPP gelten oft als Weg an der kommunalen Kreditgrenze vorbei. Was § 87 GemO Baden-Württemberg dazu sagt und wo die Last bleibt.

Ein Rathaus, eine Schule oder ein Bauhof lässt sich mieten, leasen oder über ein Investorenmodell errichten, statt die Gemeinde dafür Kredit aufnehmen zu lassen. In vielen Räten gilt das als Weg an der kommunalen Kreditgrenze vorbei. Diese Erwartung trügt. § 87 GemO Baden-Württemberg behandelt solche Modelle in der Regel als kreditähnliches Geschäft, und die Last bleibt am Haushalt.

1. Anlass

Knappe Kassen und alternde Gebäude treffen in vielen Gemeinden zusammen. Das Rathaus ist sanierungsbedürftig, die Schule zu klein, der Bauhof veraltet. Eine Kreditaufnahme dafür stößt schnell an die Grenze der dauernden Leistungsfähigkeit, also der Fähigkeit der Gemeinde, ihren Verpflichtungen aus dem Haushalt fortlaufend nachzukommen. In dieser Lage kommt regelmäßig ein Vorschlag auf den Tisch. Ein privater Investor baut, die Gemeinde mietet zurück oder zahlt über ein Verfügbarkeitsentgelt. Der Reiz liegt auf der Hand. Kein großer Kredit in der Bilanz, kein Posten, der die Verschuldung sichtbar erhöht, und die Investition wird trotzdem möglich.

Genau an dieser Stelle lohnt ein nüchterner Blick. Die Annahme, ein Mietmodell hole die Investition aus der Verschuldung heraus, hält der haushaltsrechtlichen Prüfung meist nicht stand.

2. Rechtslage

Den Kern bildet § 87 Absatz 5 der Gemeindeordnung. Danach bedürfen Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer Kreditaufnahme gleichkommen, der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde. Solche kreditähnlichen Geschäfte sind Verträge, die formal kein Darlehen sind, eine Investition für die Gemeinde aber wirtschaftlich genauso über die Zeit streckt wie ein Kredit. Ein langfristiger Mietvertrag über ein eigens für die Gemeinde errichtetes Rathaus fällt typischerweise darunter. Dasselbe gilt für Leasing- und Verfügbarkeitsverträge über Pflicht-Infrastruktur wie Schule oder Bauhof.

Es zählt die wirtschaftliche Betrachtung. Das Etikett des Vertrags tritt dahinter zurück. Bindet sich die Gemeinde über viele Jahre an feste Zahlungen für ein Objekt, das sie sonst selbst gebaut und kreditfinanziert hätte, wirkt der Vertrag wie ein Kredit. Die Rechtsaufsicht, also die Aufsichtsbehörde über die Gemeinden beim Landratsamt oder Regierungspräsidium, würdigt ihn entsprechend. Dass kein Kredit in der klassischen Form aufgenommen wird, ändert an dieser Würdigung nichts.

Eine Ausnahme nennt das Gesetz selbst. Geschäfte der laufenden Verwaltung sind nicht genehmigungspflichtig. Darüber hinaus kann das Innenministerium bestimmte Arten kreditähnlicher Geschäfte von der Genehmigungspflicht freistellen. Ob ein konkretes Modell genehmigungsfrei bleibt, hängt deshalb auch von der Freistellung durch das Innenministerium ab. Diese Reichweite sollte jede Gemeinde im Einzelfall klären, statt sie zu unterstellen.

Eine zweite Norm fehlt in der Diskussion oft. Nach § 80 GemO muss der Ergebnishaushalt ausgeglichen sein, der Teil des doppischen Haushalts, der Aufwand und Ertrag eines Jahres zeigt. Die Miete oder das Leasingentgelt belastet diesen Ergebnishaushalt über die gesamte Laufzeit als Aufwand. Anders als ein einmaliger Kredit, der über Tilgung und Zins läuft, erzeugt das Modell eine Dauerlast, die Jahr für Jahr ausgeglichen werden muss.

3. Bedeutung für die Kommune

Daraus folgt die zentrale Einsicht. Das Investorenmodell verschiebt die Verschuldungslast, es beseitigt sie nicht. Die Gemeinde zahlt die Investition über Mietraten ab, statt über Kreditraten. Der Aufwand verteilt sich anders, doch er bleibt. Wer das Modell allein deshalb wählt, weil der Kredit in der Statistik schöner aussieht, kauft sich keine Entlastung, sondern eine andere Form derselben Belastung.

Man kann hier einwenden, ein Mietmodell habe durchaus einen Vorteil, weil es Bau- und Betriebsrisiken auf den Investor verlagert und ein Vorhaben schneller realisierbar macht. Das stimmt. Ein erfahrener Partner, der Planung, Bau und Unterhalt aus einer Hand verantwortet, kann der Gemeinde Tempo und Risikosicherheit verschaffen, die sie in Eigenregie nicht erreicht. Nur ist das ein Sachgrund für das Modell, kein finanzieller Trick. Über die volle Laufzeit gerechnet enthält die Miete auch die Rendite des Investors und seine Finanzierungskosten, die oft höher liegen als der Kommunalkredit. Der Vorteil liegt in Risiko und Tempo, nicht in einer niedrigeren Gesamtbelastung.

Für den Gemeinderat heißt das, die Entscheidung gehört auf eine ehrliche Grundlage gestellt. Nicht die Anfangsliquidität entscheidet über die Tragbarkeit, sondern die Summe der Zahlungen über zwanzig oder dreißig Jahre. Die Folgekosten und die Dauerlast bleiben kommunal, gleich welches Modell gewählt wird. Diese Wahrheit gehört vor den Beschluss, nicht erst in den Rechenschaftsbericht der kommenden Wahlperiode.

4. Handlungsspielraum

Vier Schritte halten die Entscheidung sauber.

Erstens gehören langfristige Miet-, Leasing- und Verfügbarkeitsmodelle über Pflicht-Infrastruktur früh der Rechtsaufsicht vorgelegt. Wer das Modell als mögliches kreditähnliches Geschäft anzeigt, bevor der Vertrag steht, erfährt verlässlich, ob eine Genehmigung nötig ist. Das erspart der Gemeinde eine spätere Rückabwicklung.

Zweitens braucht es einen Wirtschaftlichkeitsvergleich über die volle Laufzeit. Eigenbau mit Kommunalkredit auf der einen Seite, Mietmodell auf der anderen, beides über zwanzig oder dreißig Jahre durchgerechnet. Nur dieser Vergleich zeigt die echten Kosten. Die geringere Anfangsbelastung des Mietmodells sagt für sich genommen wenig aus.

Drittens sollte die Wirkung auf den Ergebnishaushalt im Gemeinderat transparent dargestellt werden. Die Dauerlast aus der Miete bindet künftige Haushalte. Mandatsträger entscheiden besser, wenn sie diese Bindung kennen, bevor sie sie eingehen.

Viertens entscheidet der Sachgrund über das Modell. Risiko, Tempo und fehlende eigene Baukompetenz können für ein Mietmodell sprechen. Die vermeintliche Umgehung der Schuldenregel spricht nicht dafür, weil es sie in dieser Form nicht gibt.

Schweizer & Partner begleitet Gemeinden dabei, Investorenmodelle haushaltsrechtlich einzuordnen und den Wirtschaftlichkeitsvergleich über die volle Laufzeit aufzustellen. Der erste Schritt ist meist ein nüchterner Blick auf die Zahlungen, die über die Jahre tatsächlich anfallen.

Zusammenfassung

Miete, Leasing und Investorenmodelle holen eine kommunale Investition nicht aus der Verschuldung. § 87 GemO behandelt sie meist als kreditähnliches Geschäft mit Genehmigungspflicht, und die Miete belastet den Ergebnishaushalt dauerhaft. Die Last verschiebt sich, sie verschwindet nicht.

Quellen

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