Gewerbe zu Wohnen, das neue KfW-Programm gegen den Leerstand

Zum 1. Juli 2026 startet mit dem KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen” ein Bundeszuschuss für den Umbau leerstehender Gewerbegebäude zu Wohnraum. Für Kommunen mit Büro- und Ladenleerstand ist das ein Instrument der Innenentwicklung. Antragsberechtigt sind private Eigentümer wie kommunale Gesellschaften. Seine Wirkung entfaltet das Programm aber erst mit der kommunalen Genehmigungs- und Beratungspraxis.

1. Anlass

Das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen” startet zum 1. Juli 2026. Die KfW führt es unter der Nummer 266. Aufgelegt hat es das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, dessen Förderrichtlinie seit April 2026 im Bundesanzeiger steht. Gefördert wird der Umbau leerstehender oder untergenutzter Gewerbegebäude zu Wohnungen. Der Anlass ist sichtbar. In vielen Innenstädten stehen Büroflächen und Ladenlokale seit Jahren leer, während es zugleich an bezahlbaren Wohnungen für junge Familien fehlt.

2. Förderrahmen und Antragsweg

Die Förderung ist ein Zuschuss. Anders als bei einem Förderkredit muss das Geld nicht zurückgezahlt werden. Wer umbaut, bekommt einen Anteil der förderfähigen Umbaukosten erstattet, sofern aus einem beheizten Nichtwohngebäude mindestens eine neue Wohneinheit entsteht. Förderfähig sind Umbauten an der Baukonstruktion, Grundrissänderungen, der Innenausbau und die Erschließung.

Den Zuschuss gibt es nur unter Auflagen. Der neue Wohnraum muss den energetischen Standard Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien erreichen. Das Effizienzhaus 85 ist ein Kennwert der Bundesförderung. Er beschreibt den zulässigen Energiebedarf im Vergleich zu einem Referenzgebäude, während der Zusatz Erneuerbare-Energien einen Mindestanteil erneuerbarer Wärme verlangt. Verpflichtend ist außerdem ein Energieeffizienz-Experte der bundeseigenen Deutschen Energie-Agentur.

Den Antrag stellt man direkt bei der KfW, ohne den Umweg über eine Hausbank. Auf die Reihenfolge kommt es an. Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn vorliegen, also bevor die ersten Liefer- oder Leistungsverträge mit den Baufirmen unterschrieben sind. Planung und Beratung zählen noch nicht als Beginn. Wer zuerst beauftragt und dann den Antrag stellt, verliert die Förderung. Gedeckelt ist die Förderung je Wohneinheit und je Unternehmen, wobei sich der Unternehmensdeckel an der europäischen De-minimis-Regel orientiert. Diese erlaubt staatliche Förderungen unterhalb einer bestimmten Schwelle ohne aufwändige Beihilfeprüfung. Nach der Bewilligung bleibt für den Umbau ein mehrjähriger Zeitraum.

Für die energetische Sanierung selbst kommt die Bundesförderung für effiziente Gebäude hinzu, kurz BEG. Beides ergänzt sich. Der Zuschuss trägt den reinen Umbau, während die tiefere energetische Sanierung über die BEG läuft und das geforderte Effizienzhaus-Niveau absichert. Beide Wege lassen sich kombinieren, solange die gesamte Förderung die förderfähigen Kosten nicht übersteigt.

3. Bedeutung für die Kommune

Für Kommunen ist das Programm aus zwei Gründen interessant. Zum einen trifft es ein verbreitetes Problem. Die Leerstandsquote in den großen deutschen Büromärkten ist zwischen 2019 und 2024 spürbar gestiegen, wobei in vielen Ortskernen der Leerstand von Ladenlokalen hinzukommt. Eine Umnutzung schafft Wohnraum im vorhandenen Bestand, ohne dass am Ortsrand neue Flächen versiegelt werden. Aus einer leerstehenden Bankfiliale an der Hauptstraße können auf diese Weise einige Wohnungen werden, ohne dass ein Quadratmeter Acker verloren geht. Die Wirkung reicht weiter. Wo wieder Anwohner leben, bekommt ein Ortskern, der nach Ladenschluss verwaist, mit den Wegen zur Bäckerei und zur Haltestelle einen Teil seiner Belebung zurück. Das deckt sich mit dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung, an dem sich die kommunale Bauleitplanung ohnehin seit Jahren ausrichtet.

Zum anderen können Kommunen das Programm selbst nutzen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts gehören ausdrücklich zum Kreis der Antragsberechtigten. Damit kann eine kommunale Wohnungsgesellschaft den Zuschuss für eigene Bestände beantragen, statt nur private Eigentümer auf die Möglichkeit hinzuweisen.

Grenzen hat das Programm allerdings auch. Es ist zunächst für 2026 aufgelegt. Das Bundesbudget für das laufende Jahr ist begrenzt. Ob es bei hoher Nachfrage über das Jahr hinaus fortgeführt wird, ist offen. Hinzu kommt das energetische Anforderungsniveau, das die Umbaukosten in vielen Bestandsgebäuden erhöht, sodass manche Sanierung trotz Zuschuss unrentabel bleibt.

4. Handlungsspielraum

Ob das Programm wirkt, entscheidet sich auch an der kommunalen Praxis. Eine Umnutzung scheitert selten am Geld allein. Häufiger stehen Genehmigungsfragen, Stellplatzauflagen oder der Brandschutz im Weg. Hier kann die Verwaltung viel bewegen.

Die Genehmigung lässt sich beschleunigen. Mit dem sogenannten Bau-Turbo, einer Novelle des Baugesetzbuchs für schnelleren Wohnungsbau, können Kommunen eine Nutzungsänderung binnen weniger Monate ermöglichen, statt ein mehrjähriges Bebauungsplanverfahren anzustoßen. Wer Eigentümer leerstehender Gewerbeobjekte früh anspricht, kann sie auf die Antragsreihenfolge und die energetischen Anforderungen hinweisen, bevor ein verfrühter Baubeginn die Förderung ausschließt. Auch die eigenen Bestände lohnen einen Blick, wenn eine kommunale Gesellschaft Wohnraum schaffen will.

Für kleine Kommunen mit nur einzelnen Leerständen ist das Programm ein konkreter Anlass, gezielt auf die betroffenen Eigentümer zuzugehen. Bei größeren Städten mit ganzen leerstehenden Bürokomplexen stößt der auf das einzelne Unternehmen gedeckelte Zuschuss dagegen früher an seine Grenze. Schweizer & Partner begleitet Kommunen dabei, solche Programme einzuordnen und den Förderzugang früh mit der eigenen Bauleitplanung zu verbinden. Dazu gehört auch die Frage, welche Förderungen sich miteinander kombinieren lassen.

Zusammenfassung

Das KfW-Programm 266 fördert ab Juli 2026 den Umbau leerstehender Gewerbegebäude zu Wohnraum, als Zuschuss und auch für kommunale Gesellschaften. Seine Wirkung für die Innenentwicklung hängt von der Genehmigungspraxis, dem knappen Zeitfenster und dem hohen energetischen Anspruch ab.

Quellen

• KfW, Produktinformation „Gewerbe zu Wohnen (266)”, Stand 2026.
• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Programm „Gewerbe zu Wohnen” und Bau-Turbo, Stand 2026.
• Förderrichtlinie „Gewerbe zu Wohnen”, Bundesanzeiger, April 2026.
• Schweizer & Partner, Beratungspraxis Förderung und Kapital (anonym).

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