Wirtschaftlichkeitsberechnung für einen kommunalen Grundstückserwerb

Das Wichtigste in Kürze

Gegenstand ist der kreditfinanzierte Erwerb einer Gewerbe-/Wohnimmobilie (Gebäude inkl. Stellplätze, ~1126 qm, zzgl. Grundstück ~2436 qm). Die aktivierte Gesamtinvestition beträgt 1.605.000 € einschließlich Kaufnebenkosten (7,0 %) und wird zu 100 % über ein Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit von 20 Jahren finanziert. Die Annuität von 112.930 € pro Jahr ist aus der Laufzeit abgeleitet (rechnerischer Annuitätssatz 7,04 %).

Kernbefund: die zwei Deckungsgrade (mittleres Szenario, Jahr 1)

1Annahmen und Eingabeparameter

Alle Tabellen dieses Berichts leiten sich aus dem Parameter-Block ab. Wird ein Wert geändert, rechnet der Generator das vollständige Modell neu. Die Kalkulation bleibt so nachvollziehbar und prüffähig.

2Aktivierung der Anschaffungskosten (§ 44 GemHVO)

Der Erwerb wird mit den Anschaffungskosten aktiviert. Dazu zählen der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten. Nach dem Einzelbewertungsgrundsatz (§ 62 GemHVO BW) bildet jeder Vermögensgegenstand einen eigenen Aktivposten mit eigener Nutzungsdauer. Der Gebäude-Kaufpreis wird deshalb auf Hauptgebäude und die drei Stellplatz-Anlagen aufgeteilt. Das Hauptgebäude trägt den Restbetrag. Grund und Boden bleibt eigener, nicht abnutzbarer Posten.

3Planmäßige Abschreibung über mehrere Vermögensgegenstände (§§ 46, 62 GemHVO)

Das Objekt umfasst mehrere selbstständige Vermögensgegenstände mit jeweils eigener Restnutzungsdauer. Jeder Posten wird linear über seine Restnutzungsdauer abgeschrieben. Da der Bestand gebraucht ist, gilt die Restnutzungsdauer als Abschreibungsbasis, nicht die Gesamtnutzungsdauer der Abschreibungstabelle. Grund und Boden bleibt unverändert mit 390.978 € aktiviert und wird nicht abgeschrieben.

Vermögensgegenstände und jährliche Abschreibung

Sensitivität der Hauptgebäude-Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer des Hauptgebäudes ist die wesentliche Schätzgröße. Die Tabelle zeigt ihre Wirkung auf die Hauptgebäude-AfA und die Summen-AfA des ersten Jahres.

4Tilgungsplan Annuitätendarlehen

Das Darlehen von 1.605.000 € wird über eine feste Laufzeit von 20 Jahren getilgt. Die konstante Annuität von 112.929,53 € pro Jahr ergibt sich aus der Laufzeit (Annuitätenformel, rechnerischer Satz 7,04 % der Darlehenssumme). Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt. Nach 20 Jahren ist das Darlehen vollständig getilgt. Die letzte Rate entspricht der vollen Annuität (112.929,48 €, rundungsbedingt ±0,01 €).

5Wirkung auf die drei Haushaltskomponenten

Die Doppik bildet jeden Vorgang in Ergebnishaushalt, Finanzhaushalt und Bilanz ab. Der Erwerb selbst ist ergebnisneutral. Belastend wirken erst AfA und Zins in den Folgejahren, entlastend wirken die Mieterträge.

Ergebnishaushalt-Belastung je Jahr (Aufwandsseite)

6Bilanzfortschreibung

Die Aktivseite sinkt um die jährliche AfA. Die Passivseite sinkt um die Tilgung. Grund und Boden bleibt mit 390.978 € konstant. Der Eigenkapital-Effekt zeigt die kumulierte AfA-Wirkung.

Auszug Jahre 0 bis 5

Fortschreibung Jahre 6 bis 20

7Mieteinnahmen und Bewirtschaftung

Die Erträge sind als Kaltmiete angesetzt, also ohne umlagefähige Betriebskosten. Das Erdgeschoss ist gewerblich vermietet. Der Satz von 13,00 €/qm ist über alle Szenarien konstant. Für das Obergeschoss bilden drei Sätze die Bandbreite ab. Die Kaltmiete wird als indexiert angenommen und steigt ab Jahr 2 um 2,0 % pro Jahr (Indexmietvertrag/VPI-Kopplung). Die Tabelle zeigt das Basisjahr; die Wirkung der Steigerung über die Zeit weist Abschnitt 8 aus.

Mieterträge kalt pro Jahr

8Wirtschaftlichkeit

Die Wirtschaftlichkeit trennt zwei Fragen. Trägt das Objekt sein ordentliches Ergebnis, also AfA und Zins? Und trägt es seinen Kapitaldienst, also die volle Annuität? Beide Antworten fallen unterschiedlich aus. Bezugsgröße ist die Gesamtinvestition von 1.605.000 €.

Mietrenditen je Szenario

Deckungsgrade Jahr 1 (§ 80 GemO)

Ergebnis- gegen Liquiditätsdeckung über die Zeit (mittleres Szenario, AfA 45 J., Miete +2,0 % p.a.)

Über die gesamte Laufzeit von 20 Jahren summieren sich die Jahressalden zu einer kumulierten Liquiditätsbilanz von 177.114 € (Summe aus indexierter Netto-Kaltmiete abzüglich konstanter Annuität). Das ist der gesamte Zuführungsbedarf aus dem allgemeinen Haushalt über die Finanzierungsdauer, bevor die Tilgung das Eigenkapital vollständig aufgebaut hat.

9Stellhebel zur Schließung der Liquiditätslücke

Die in Abschnitt 8 ermittelte Lücke ist ein Liquiditätsthema, kein Ergebnisdefizit. Sie entsteht, weil die Tilgung höher ist als die Abschreibung. Tilgung baut Eigenkapital auf, statt das Ergebnis zu belasten. Die folgenden Hebel setzen deshalb am Kapitaldienst und an den Erträgen an, nicht aber an der Wirtschaftlichkeit selbst. Alle Werte sind für das erste Jahr im mittleren Mietszenario gerechnet (Netto-Kaltmiete 100.245,60 €).

Wirkung der Finanzierungs-Stellhebel (Jahr 1, mittleres Mietszenario)

Ertrags- und strukturelle Hebel

10Buchungssätze

Die folgenden Buchungen zeigen den Lebenszyklus im ersten Jahr. Die Aktivierung erfolgt nach dem Einzelbewertungsgrundsatz für jeden Vermögensgegenstand getrennt. Aktivierung und Tilgung sind ergebnisneutral. AfA und Zins zählen zum Aufwand, die Miete zum Ertrag.

11Umsatzsteuer und steuerliche Einordnung

Die Vermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Ein Vorsteuerabzug aus dem Kaufpreis scheidet hier zudem schon deshalb aus, weil der Verkäufer als Privatperson keine Umsatzsteuer ausweist. Kaufpreis und Kaufnebenkosten gehen daher brutto in die Aktivierungs- und AfA-Basis ein.

12Zusammenfassung und Kennzahlen

Die folgende Tabelle führt alle berechneten Kennzahlen des Modells zusammen. Der verdichtete Kernbefund steht eingangs in „Das Wichtigste in Kürze". Die durchgerechneten Gegenmaßnahmen stehen in Abschnitt 9.

Drei Pflichten bestimmen die Tragfähigkeit. Die Abschreibung muss nach § 80 GemO dauerhaft erwirtschaftet werden, auch nach der Tilgung. Die Liquiditätslücke aus dem Kapitaldienst ist aus dem allgemeinen Haushalt vorzufinanzieren. Und die Kreditaufnahme braucht eine Genehmigung der Rechtsaufsicht.

13Rechtsgrundlagen und Hinweise

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