Der gelockerte Vorhabenbeginn beim Effizienzhaus 55 und der kommunale Zuschussweg

Seit dem 30. Juli 2026 gilt beim Effizienzhaus 55 der Beginn der Bauarbeiten vor Ort als Vorhabenbeginn. Zuvor löste bereits der unterschriebene Vertrag diese Wirkung aus. Die Änderung geht auf ein Bundesgesetz zurück und steht in den Merkblättern zu den Kreditprogrammen 297, 298 und 299. Kommunale Gebietskörperschaften beantragen den Klimafreundlichen Neubau allerdings über die Zuschussprogramme 498 und 499, wo die Erleichterung fehlt.

1. Anlass

Am 20. Juli 2026 hat der Bund das Gesetz zur befristeten Förderung einer Aktivierung des Bauüberhangs verkündet, kurz ABüFöG. Es steht als Artikel 3 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 214, gilt seit dem 24. Juli 2026 und tritt am 31. Dezember 2026 wieder außer Kraft. Umgesetzt hat die KfW es mit einer Information für Multiplikatoren vom 29. Juli 2026. Betroffen sind die befristete Förderstufe Effizienzhaus 55 im Programm Klimafreundlicher Neubau sowie die entsprechende Stufe Effizienzgebäude 55 bei Nichtwohngebäuden. Die Merkblätter zu den drei Kreditprodukten tragen seither den Stand 07/2026.

Dahinter steht ein Problem aus der Praxis. Vorhaben waren geplant, genehmigt und durchgerechnet. Aus der Förderung fielen sie dennoch, sobald der Vertrag mit dem Bauunternehmen unterschrieben war. Förderrechtlich galt das Vorhaben damit als begonnen. Wer den Antrag erst danach stellte, kam zu spät.

2. Was gilt jetzt als Vorhabenbeginn?

Der Vorhabenbeginn ist der Zeitpunkt, ab dem ein Vorhaben förderrechtlich als begonnen gilt. Vor diesem Zeitpunkt muss der Antrag bei der KfW eingegangen sein, danach ist die Förderung verloren. Grundsätzlich liegt der Vorhabenbeginn beim Abschluss eines Lieferungs- oder Leistungsvertrags, der der Ausführung zuzurechnen ist. Ein Vertrag über Rohbauarbeiten löst ihn aus. Ein Architektenvertrag tut das nicht.

Für die befristete Stufe Effizienzhaus 55 gilt seit dem 30. Juli 2026 eine Abweichung.

Abweichend gilt als Vorhabenbeginn der Beginn der Bauarbeiten vor Ort, wenn vor Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags ein dokumentiertes Beratungsgespräch mit dem Finanzierungspartner oder einem Finanzvermittler stattfand.

— KfW, Merkblatt Kredit Nr. 297/298, Stand 07/2026

Der Finanzierungspartner ist die Bank oder Sparkasse, über die der Förderkredit läuft. An ihre Stelle kann ein Finanzvermittler treten. Der Zeitpunkt ist streng geregelt, denn das Gespräch muss vor dem Vertragsschluss stattgefunden haben. Die Dokumentation selbst lässt die KfW dagegen nachholen. Sie erfolgt auf einem eigenen Formular, das bei der Hausbank verbleibt und auf Anfrage vorzulegen ist. Wer das Gespräch damals anders festgehalten hat, trägt es auf der aktuellen Fassung nach.

Drei Punkte kommen hinzu. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen weiterhin vor der Antragstellung erbracht werden, ohne dass das Vorhaben damit als begonnen gilt. Zum Zeitpunkt der Antragstellung muss eine gültige Baugenehmigung vorliegen und mit dem Antrag eingereicht werden, wobei ein gestellter Bauantrag dafür nicht genügt. Ist das Vorhaben nach der jeweiligen Landesbauordnung nicht genehmigungspflichtig, reicht es, wenn die Baubehörde Kenntnis erlangt hat und mit der Ausführung begonnen werden darf. Kauf- und Bauträgerverträge bleiben von der Erleichterung ausgenommen, dort bleibt es beim Antrag vor der ersten Kaufpreiszahlung.

3. Zwei Antragswege mit unterschiedlichen Regeln

Wer den Klimafreundlichen Neubau beantragt, landet je nach Rechtsform in einem anderen Produkt. Diese Weiche entscheidet, ob die neue Regel überhaupt gilt.

Die Kreditprogramme laufen über einen Finanzierungspartner. Privatpersonen, die selbst einziehen, nutzen das Produkt 297. In 298 sind unter anderem Unternehmen einschließlich kommunaler Unternehmen antragsberechtigt, dazu Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts sowie Wohnungsbaugenossenschaften. Für Nichtwohngebäude gilt das Produkt 299 mit demselben Kreis, also für Kindertagesstätten, Feuerwehrhäuser oder Verwaltungsgebäude.

Alle drei Merkblätter nennen kommunale Gebietskörperschaften ausdrücklich. Sie stehen dort in der Liste derer, die keinen Antrag stellen dürfen. Dasselbe gilt für rechtlich unselbständige Eigenbetriebe, für Gemeindeverbände und für Zweckverbände, die wie Gebietskörperschaften behandelt werden. Verwiesen werden sie auf die Produkte 498 für Wohngebäude und 499 für Nichtwohngebäude. Dort gibt es statt eines Kredits einen Zuschuss, wobei der Antrag direkt an die KfW geht.

Seit dem 11. März 2026 gilt das Merkblatt zu 498 und 499 mit dem Stand 04/2026. Die neue Regel kennt es nicht. Weder das Merkblatt noch die Produktseite erwähnen ein Beratungsgespräch oder das zugehörige Formular. Im kommunalen Zuschussweg muss die Zusage der KfW unverändert vor dem Vorhabenbeginn vorliegen. Mit den Bauarbeiten vor Ort darf erst nach Erhalt der Zusage begonnen werden. Hinzu kommt für die 55er-Stufe, dass Verträge frühestens ab dem 16. Dezember 2025 geschlossen sein dürfen.

Ein Einwand liegt nahe. Das kommunale Merkblatt ist vier Monate älter als die Information vom Juli, die KfW könnte also noch nachziehen. Dagegen spricht bereits der Gesetzestext. Das ABüFöG verlangt den Nachweis eines dokumentierten Beratungsgesprächs mit einem Finanzierungspartner der KfW oder einem Finanzvermittler. Im Zuschussweg gibt es keinen solchen Partner, weil der Antrag ohne durchleitende Bank direkt bei der KfW gestellt wird. Nach heutigem Stand bleibt es deshalb bei der Trennung. Vor jeden Antrag gehört dennoch ein Blick in die aktuelle Merkblattfassung.

4. Was das für die Verwaltung heißt

Für eine Gemeinde, die selbst baut, ändert sich nichts. Die Kämmerei bringt den Zuschussantrag weiterhin vor dem ersten Ausführungsvertrag auf den Weg und wartet die Zusage ab. Wer die Meldung aus dem Juli liest und daraus schließt, ein früher Vertrag sei künftig unschädlich, verliert die Förderung für das gesamte Vorhaben. Rückwirkend fördert die KfW nicht.

Anders liegt der Fall bei der kommunalen Wohnbaugesellschaft. Sie ist ein kommunales Unternehmen. Ihr Antrag läuft über 298 oder 299. Für sie greift die Erleichterung. Voraussetzung bleibt ein dokumentiertes Beratungsgespräch mit der Hausbank vor dem Vertragsschluss. Auch Anstalten des öffentlichen Rechts und Zweckverbände, die nicht wie eine Gebietskörperschaft behandelt werden, fallen in diesen Kreis.

Die Unterscheidung hängt an der Rechtsform des Bauherrn. Zwei Gemeinden mit demselben Wohnprojekt können deshalb unterschiedlich dastehen, je nachdem, ob die Gemeinde als Gebietskörperschaft baut oder ihre Gesellschaft. Im Bauamt fällt diese Weiche früh, oft schon bei der Frage, wer den Bauantrag stellt. Ähnlich wirkte die Rechtsform beim Umbau von Gewerbe zu Wohnen, wo private Eigentümer und kommunale Gesellschaften nebeneinander antragsberechtigt sind.

5. Handlungsspielraum

Bund und KfW haben die befristete 55er-Stufe verlängert, beantragt werden kann sie bis zum 31. Dezember 2026. Maßgeblich ist im Kreditweg der Eingang bei der KfW und nicht der beim Finanzierungspartner. Die Bundesmittel sind begrenzt. Ein Rechtsanspruch besteht nicht. Ein früher Antragseingang erhöht deshalb die Aussicht auf eine Zusage.

Für den kommunalen Zuschussweg bleibt dennoch eine Gestaltungsmöglichkeit. Verträge dürfen vor der Antragstellung geschlossen werden, sofern sie eine aufschiebende Bedingung tragen. Eine aufschiebende Bedingung knüpft die Wirksamkeit eines Vertrags an ein künftiges Ereignis, hier an die Zusage der KfW. Damit löst der Vertrag den Vorhabenbeginn nicht aus. Von Anfang an muss die Bedingung allerdings im Vertrag stehen, weil die KfW eine nachträgliche Aufnahme nicht anerkennt. Mit dem Bau darf die Gemeinde auch in dieser Konstellation erst nach der Zusage beginnen.

Gesondert zu betrachten sind Vorhaben, für die bereits eine Zusage vorliegt. Verzichtet der Antragsteller auf eine erteilte Zusage im Klimafreundlichen Neubau, um in die 55er-Stufe zu wechseln, greift eine Sperrfrist von sechs Monaten. Im Kreditweg gilt das ebenso wie im kommunalen Zuschussweg. Anpassen lässt sich eine bestehende Zusage nach dem kommunalen Merkblatt nicht. Gemeinden mit laufender Zusage rechnen diese sechs Monate deshalb in den Zeitplan ein.

Sinnvoll ist zunächst die Klärung, wer formal als Bauherr auftritt. Wo eine kommunale Gesellschaft baut, gehört das Beratungsgespräch mit der Hausbank vor jeden Ausführungsvertrag und auf das dafür vorgesehene Formular.

Schweizer & Partner begleitet Kommunen bei der Zuordnung eines Vorhabens zur passenden Förderschiene und bei der Abstimmung der Antragsfolge mit dem Bauzeitenplan. Wie stark diese Weiche wirkt, zeigte sich bereits bei der energetischen Sanierung kommunaler Gebäude, wo allein ein Förderweg den Landesbonus zulässt.

Bis zum Jahreswechsel bleibt ein enges Fenster. Wer im Herbst noch einen Ausführungsvertrag unterschreiben will, legt die Reihenfolge der Schritte vorher fest.

Zusammenfassung

Die KfW lässt beim Effizienzhaus 55 den Baubeginn vor Ort als Vorhabenbeginn gelten. Die Regel steht in den Kreditprogrammen 297, 298 und 299. Für kommunale Gebietskörperschaften mit ihrem Zuschussweg über 498 und 499 gilt sie nicht.

Quellen

• Gesetz zur befristeten Förderung einer Aktivierung des Bauüberhangs (ABüFöG), Artikel 3 des Gesetzes vom 20.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 214, in Kraft seit 24.07.2026.
• KfW, Merkblatt Kredit Nr. 297/298 „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude”, Stand 07/2026, Abschnitt Vorhabenbeginn.
• KfW, Merkblatt Kredit Nr. 299 „Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude”, Stand 07/2026, Abschnitt Vorhabenbeginn.
• KfW, Merkblatt Zuschuss Nr. 498/499 „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude/Nichtwohngebäude – Kommune”, Stand 04/2026, gültig ab 11.03.2026.
• KfW, Produktseite „Klimafreundlicher Neubau – Kommunen (498, 499)”, abgerufen am 04.08.2026.
• KfW, Information für Multiplikatoren vom 29.07.2026 zum Vorhabenbeginn der EH- und EG-55-Förderung (Programmnummern 297/298, 299).
• KfW, Pressemitteilung „Bund und KfW verlängern Förderung für Effizienzhaus 55-Neubauten” vom 19.06.2026.
• Schweizer & Partner, Beratungspraxis Förderberatung (anonym).

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